Giấy mua bán đất viết tay có được công nhận không?
Đăng bởi: Admin lúc 17-08-2023
Từ khóa:
Trước đây, giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên không phải mọi giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay đều vô hiệu. Vậy, giấy mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không?
1. Giấy mua bán đất viết tay là gì?
Giấy mua bán đất viết tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực.
Cụ thể, giữa các bên giao dịch sau khi thống nhất trên cơ sở tự nguyện mua bán, sẽ lập một giấy viết tay được xem như là một hợp đồng mua bán. Trên giấy mua bán đất này có đầy đủ chữ ký của các bên, tuy nhiên không được công chứng, chứng thực.
Theo đó, một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thỏa thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này.
(Ảnh minh họa)
2. Giấy mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp lý không?
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Quy định rằng Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
Theo đó, từ ngày 01/7/2014 cho tới hiện nay, một hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu.
Đồng thời tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.
Tuy nhiên, trừ 02 trường hợp sau đây căn cứ tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy, giấy mua bán nhà đất viết tay không có công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu vì không bảo đảm về mặt hình thức. Tuy nhiên, nếu đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì người dân có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực.
(Ảnh từ Internet)
3. Trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay trước 01/7/2014
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo quy định trên, có 02 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần công chứng hay chứng thực theo quy định (hay còn gọi mua bán bằng giấy viết tay) có hiệu lực; nhưng 02 trường hợp này chỉ hợp pháp khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực trước ngày 01/7/2014.
4. Những rủi ro của hợp đồng mua bán nhà bằng giấy viết tay
Xuất phát từ việc vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức mà sẽ gặp hoặc có thể sẽ gặp những rủi ro sau:
4.1. Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định trên, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực.
Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.
4.2. Dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất, nhất là khi giá đất thị trường tăng cao
Thông thường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị tăng nhanh theo thời gian, nhất là đất ở. Dù chuyển nhượng xảy ra trên thực tế nhưng theo quy định thì chưa có hiệu lực nên bên chuyển nhượng dễ nảy sinh ý định đòi lại quyền sử dụng đất; trên thực tế nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn sàng trả lại tiền và một khoản tiền lãi để lấy lại quyền sử dụng đất.
4.3. Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Mặc dù đủ các điều kiện trên và bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 nhưng để được chuyển nhượng phải là người sử dụng đất. Hay nói cách khác, muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,... thì “đất đó phải là đất của mình”.
Nguồn: Tổng hợp
